Erfpachter als melkkoe van de gemeente

De Onze­ker­heid over Erf­pacht Duurt Onver­min­derd Voort


FAQ WOZ Waarde actie Amsterdam!

Waarom vinden jullie dat de gemeente Amsterdam met twee maten meet?

De gemeente Amsterdam taxeert ieder jaar opnieuw de waarde van alle woningen in de gemeente. De gemeente doet dit omdat de Wet Waardering Onroerende Zaken (WWOZ) dit voorschrijft. De WOZ waarde wordt bepaalt aan de hand van een aantal kenmerken (type woning, grootte van de woning, bouwjaar, ligging van de woning en grootte van de kavel) en de gemeente past deze waar nodig aan naar de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning. De gemeente vergelijkt de getaxeerde woning met andere woningen in Amsterdam waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. Omdat de Wet WOZ uitgaat van de fictie van volledig eigendom (eigen grond) worden de verkooptransacties van erfpachtwoningen gecorrigeerd. De waarde van de bloot eigendom (het deel dat van de gemeente is en niet van de erfpachter) wordt bij de verkoopprijs opgeteld. De waarde van de bloot eigendom bestaat uit toekomstige erfpachtcanon betalingen. Dit heet de ‘erfpachtcorrectie’. De gecorrigeerde verkoopprijzen vormen de referenties voor de WOZ waarde van uw erfpachtwoning.

De gemeente Amsterdam maakt bij de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht gebruik van de ‘genormeerde residuele grondwaarde methode’. Deze rekenmethode is ook van toepassing op het grondwaardebeleid voor bestaande woningen met voortdurende- of eeuwigdurende erfpacht. De marktwaarde van het volle eigendom wordt vanaf 2017 gesteld op de WOZ waarde van de woning. Vervolgens wordt deze vermindert met de opstalwaarde. De opstalwaarde wordt gesteld op de herbouwwaarde van de opstal minus de kosten van onderheien. Hoe de herbouwwaarde precies wordt berekend is door de gemeente (nog) niet bekend gemaakt. Uit de aftrek van de herbouwwaarde van de WOZ waarde wordt per groep woningen een buurtstraatquote afgeleid (BSQ). De BSQ varieert van 5% tot 85%. De BSQ bepaalt voor ieder huis als percentage van de WOZ waarde de waarde die de gemeente aan zichzelf toebedeelt.

Alleen in het (theoretische) geval dat de herbouwkosten minus de kosten van onderheien gelijk zijn aan de verkoopprijzen van de referentie woningen komen beide berekeningen gelijk uit. Dit is niet realistisch gezien de verkoopprijzen voor erfpachtwoningen in Amsterdam en de door de gemeente gehanteerde BSQ percentages. De gemeente verklaart het verschil in waardering doordat de adviseurs van kopers van erfpachtrechten (makelaars, banken en notarissen) verkeerd advies hebben gegeven. Daarom betalen kopers teveel voor een erfpachtecht. Indien de gemeente gelijk heeft met betrekking tot de marktconforme waarde bepaling voor de erfpacht, dan is de gemeente bij het vaststellen van de WOZ waarde uitgegaan van onjuiste marktgegevens. De referenties zijn immers geen echte marktprijzen maar prijzen die tot stand zijn gekomen op grond van onjuiste adviezen. De belastingdienst mag dus niet van die gegevens uitgaan bij het vaststellen van de WOZ-waarde.

Mijn erfpacht is voor het lopende tijdvak van 50 jaar afgekocht, heeft deze actie voor mij ook zin?

Ja, bezwaar maken tegen de WOZ waarde heeft ook zin als de erfpacht canon voor het lopende tijdvak van 50 jaar is afgekocht. U kunt in de plannen van de gemeente ook gebruik maken van de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht en de berekeningswijze voor de extra afkoopsom of canon (die ingaat in het nieuwe tijdvak) is ook in uw situatie van belang.

Waarom is bezwaar maken tegen de WOZ waarde 2015 (peildatum 1-1-2014) nog mogelijk?

De gemeente neemt bij de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht en bij het grondwaardebeleid voor bestaande woningen, vanaf 2017 de WOZ waarde als uitgangspunt voor berekeningen. Het is op grond van Europees recht noodzakelijk dat u als gevolg hiervan de mogelijkheid moet krijgen om tegen deze waardebeschikking bezwaar en beroep aan te tekenen.

Wij zullen ons jegens de gemeente op het standpunt stellen dat, zodra de gemeente definitief besluit de WOZ waarde en BSQ als uitgangspunt voor de overstapregeling te hanteren, de WOZ waarde de grondslag wordt voor de vaststelling van het deel van de marktwaarden van uw woning dat aan de gemeente toebehoort en als gevolg daarvan aan de mogelijkheid van bezwaar en beroep onderhevig dient te zijn.

Ook uw echtgeno(o)t(e) heeft alleen een redelijke mogelijkheid om de juistheid van het overstapaanbod te betwisten indien ook voor hem/haar tegen deze waardebeschikking bezwaar en beroep aangetekend kan worden. Indien hij/zij nog geen beschikking heeft ontvangen, dan zal die, met een beroep op het voorgaande, kunnen worden aangevraagd.

Waarom is bezwaar maken tegen de WOZ waarde 2016 (peildatum 1-1-2015) nog mogelijk?

Indien de WOZ waarde 2016 lager is dan de WOZ waarde 2015 geldt hetzelfde als waarom bezwaar tegen de WOZ waarde 2015 nog mogelijk is (zie hiervoor).

Een beschikking kan voor belastingjaar 2016 worden opgevraagd (indien van toepassing) op naam van uw echtgeno(o)t(e) die niet op de beschikking staat vermeld.

Waarom is bezwaar maken tegen de WOZ waarde 2017 (peildatum 1-1-2016) nog mogelijk?

De Combinatieaanslag en WOZ waarde beschikking voor belastingjaar 2017 heeft u recent ontvangen. U kunt binnen 6 weken na de dagtekening op het aanslagbiljet bezwaar indienen.

Een beschikking kan voor belastingjaar 2017 worden opgevraagd (indien van toepassing) op naam van uw echtgeno(o)t(e) die niet op de beschikking staat vermeld.

Welke gegevens hebben jullie van mij nodig?

Allereerste vragen we in het formulier om uw contactgegevens (e-mail en telefoonnummer). We communiceren zo veel mogelijk digitaal en per e-mail. Indien nodig nemen we telefonisch contact met u op. Daarnaast vragen we in het formulier om de volledige gegevens van de belastingplichtige (voornaam en achternaam) en van de woning (adres).

U kunt bezwaar maken tegen de WOZ waarde van 2015, 2016 en 2017. In het formulier vragen we gegevens van de Combinatieaanslag en WOZ Waarde beschikking (WOZ waarde, nummer beschikking, datum beschikking). Ook vragen we u om een scan (het liefste in.pdf formaat) van de Combinatieaanslag en WOZ waarde beschikking te uploaden.

Indien u ook op andere gronden bezwaar wil maken (alleen voor belastingjaar 2016 en 2017), dan heeft u de mogelijkheid om in de keuzelijst aan te vinken wat op uw situatie van toepassing is. U heeft ook de mogelijkheid om in vrije tekst aanvullende relevante opmerkingen te maken. U kunt aangeven of u de WOZ waarde te hoog of te laag vindt en wat naar uw mening de nieuwe WOZ waarde zou moeten zijn.

Wat kost het bezwaar maken en wat levert het mij op?

Bezwaar maken tegen de WOZ waarde levert u op dat, wanneer het bezwaar wordt gehonoreerd, de gemeente of de rechter oordeelt dat de gemeente bij het vaststellen van de WOZ waarde uitgegaan is van onjuiste marktgegevens. De gemeente zal dan de WOZ waarde opnieuw moeten vaststellen. Indien u ongelijk krijgt en de gemeente of de rechter oordeelt dat de marktgegevens die voor de WOZ waarde gebruikt zijn wel juist zijn, dan wordt hiermee de onjuistheid van de BSQ berekening voor de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht van uw woning bevestigd.

De kosten voor de aanmelding bedragen eenmalig € 50 per belastingjaar waartegen u bezwaar wil maken. Indien u (mogelijk voor de belastingjaren 2016 en 2017) ook nog op andere gronden bezwaar wil maken dan zijn de totale kosten eenmalig € 100 per belastingjaar waartegen u bezwaar wil maken.

Wanneer uw bezwaar wordt gehonoreerd en de WOZ-waarde wordt verlaagd keert de gemeente een proceskostenvergoeding uit. Onder deze kosten vallen het verlenen van juridische bijstand en de taxatiekosten. U wordt dan ook door professionele partijen bijgestaan zonder dat daar extra kosten aan verbonden zijn! Deze kosten komen voor risico van WOZ-juristen, Corten De Geer Advocaten en NivE wanneer de WOZ waarde niet wordt verlaagd. De door de samenwerkende partijen aangeboden diensten zijn en blijven voor u, afgezien van de eenmalige betaling bij aanmelding, dan ook verder geheel kosteloos!

Indien de gemeente de overstapregeling niet aanneemt of zodanig aanpast dat deze niet meer van de WOZ-waarde uitgaat, dan zal geen bezwaar tegen de WOZ-beschikkingen van 2015 of 2016 worden gemaakt, nu daarvoor geen grondslag meer aanwezig is.

Wie voert deze actie uit?

Deze WOZ Bezwaar actie wordt uitgevoerd door een samenwerking van:
WOZ-juristen (www.WOZ-juristen.nl);
Corten De Geer Advocaten (www.cortendegeer.nl);
Nederlands instituut voor Erfpacht (NivE) (www.mijnerfpacht.nl).

Nadat uw aanmelding is gecontroleerd, compleet is en de betaling is ontvangen zal WOZ-juristen de opdracht in behandeling nemen. U krijgt hier een bevestigingsmail van en u kunt uw dossier vanaf dat moment op ieder moment digitaal inkijken.

NB: mr. L.E. de Geer is mede oprichters van Corten De Geer Advocaten en vormt met mr. J.A.F. Corten het vaste advocaten team van SEBA; drs. K.M. de Lange en mr. O.C. Koppen zijn oprichters van NivE en onbezoldigde bestuursleden (voorzitter respectievelijk secretaris) van SEBA.

Waar kan ik meer informatie vinden over de WOZ waarde?

Gemeente Amsterdam https://www.amsterdam.nl/belasting-heffingen/woz/
Rijksoverheid https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/waardering-onroerende-zaken-woz
WOZ informatiepunt https://www.wozinformatie.nl/public/

Waar kan ik meer informatie vinden over de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht?

Gemeente Amsterdam https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/vernieuwing/
SEBA https://www.erfpachtinamsterdam.nl

© 2012-2018 | Created by Erik Verheul